相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，在深圳樓市最為火爆時(shí)期，房?jī)r(jià)半年上漲50%以上，市場(chǎng)中60%至70%的購(gòu)房者出自于投資需求，而其中高達(dá)90%以上比例的投資者為貸款炒房，成為中國(guó)房地產(chǎn)熱的一個(gè)新的典型樣本。其后，王石一言成讖，深圳房?jī)r(jià)“拐”了，短期內(nèi)下跌又逼近50%，其“蝴蝶效應(yīng)”一度由南至北影響包括京滬等在內(nèi)的各地樓市，成為大漲大跌的“風(fēng)眼”。

歷經(jīng)“拐點(diǎn)”后的深圳樣本的現(xiàn)狀和趨勢(shì)如何？這個(gè)答案，對(duì)于至今仍深陷“成交低迷”泥潭的各地樓市不乏提示意義。上海證券報(bào)記者在深入深圳樓市現(xiàn)場(chǎng)各方調(diào)查后發(fā)現(xiàn)：盡管房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌且幅度不小，但是，這一輪深圳樓市的大調(diào)整還遠(yuǎn)未到位。一個(gè)考驗(yàn)買賣雙方的炙烤過(guò)程，很可能非常漫長(zhǎng)……

房?jī)r(jià)乘上“過(guò)山車”

現(xiàn)在回想起來(lái)，陳先生(化名)在去年9月份購(gòu)入卡羅社區(qū)(寶安海濱廣場(chǎng)三期)，可謂站在了深圳樓市的“分水嶺”上。

陳先生購(gòu)買的樓盤(pán)位于深圳關(guān)外區(qū)域，其銷售均價(jià)早已從開(kāi)盤(pán)時(shí)的13000元/平方米直線下降至8800元/平方米。談及那時(shí)的購(gòu)房感受，陳先生顯得無(wú)可奈何：“當(dāng)時(shí)就是眼睜睜看著深圳房?jī)r(jià)不斷往上漲，而自己又需要有套房子住，所以最后還是一咬牙買了。”而在此之后，深圳新房市場(chǎng)的調(diào)整便拉開(kāi)了序幕。

按照深圳住宅市場(chǎng)的發(fā)展曲線圖，去年6月份時(shí)，深圳一手房?jī)r(jià)格一度達(dá)到最高點(diǎn)。深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年6月前21天深圳一手房的成交均價(jià)為15487元/平方米，比5月份上漲1264元/平方米；而對(duì)比1月份的10670元/平方米，房?jī)r(jià)在半年內(nèi)上漲了45%。

“當(dāng)時(shí)深圳關(guān)內(nèi)區(qū)域的物業(yè)價(jià)格，一般都在2萬(wàn)元/平方米以上，在豪宅集中區(qū)域甚至有近4萬(wàn)元/平方米的售價(jià)出現(xiàn)。”美聯(lián)物業(yè)深圳總經(jīng)理王書(shū)權(quán)告訴上海證券報(bào)記者。國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查則顯示，去年6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%，而當(dāng)月深圳新建商品住房銷售價(jià)格同比漲幅高達(dá)13.9%，僅次于北海，排名全國(guó)第二；二手住房銷售價(jià)格同比漲幅更達(dá)16.1%，“領(lǐng)軍”各大城市。

在這輪非理性的房?jī)r(jià)上漲之后，深圳市政府開(kāi)始著手進(jìn)行調(diào)整——加強(qiáng)閑置土地處理、出臺(tái)外資準(zhǔn)入細(xì)則、加大住房保障力度、進(jìn)一步整頓和規(guī)范市場(chǎng)交易秩序等。而《關(guān)于實(shí)施深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2007年度實(shí)施計(jì)劃的通知》(深國(guó)房〔2007〕330號(hào))更是確定了年度住宅用地計(jì)劃供應(yīng)總量達(dá)到210公頃的目標(biāo)。“之后深圳樓市開(kāi)始表現(xiàn)為緩慢回落。”王書(shū)權(quán)表示。

在調(diào)整幾個(gè)月之后，隨著市場(chǎng)整體成交放緩，深圳樓市在去年9、10月份開(kāi)始出現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，去年10月份深圳樓市的銷售面積僅為15.36萬(wàn)平方米，創(chuàng)下年度最低紀(jì)錄；與當(dāng)年1月份的80.26萬(wàn)平方米相比，萎縮幅度高達(dá)81%。這種低迷態(tài)勢(shì)一直延續(xù)至去年年底，銷售面積始終未能超過(guò)20萬(wàn)平方米。

隨之而來(lái)的連鎖反應(yīng)是，深圳新房市場(chǎng)在今年開(kāi)始出現(xiàn)廣泛降價(jià)，同時(shí)引發(fā)了業(yè)主退房風(fēng)潮。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向，一時(shí)間顯得迷茫起來(lái)。

降價(jià)掀起“退房潮”

房?jī)r(jià)下降碰倒了深圳樓市的第一塊“多米諾骨牌”，退房風(fēng)潮隨之而起。

陳先生便是眾多退房者中的一員。按照陳先生的介紹，引發(fā)業(yè)主們進(jìn)行維權(quán)的導(dǎo)火索，是自今年2月份開(kāi)始的“半夜售房”行為。“也就是‘拐點(diǎn)論’發(fā)布之后。”作為經(jīng)歷此次降價(jià)風(fēng)潮的購(gòu)房者，卡羅社區(qū)的前期業(yè)主們對(duì)于開(kāi)發(fā)商的“動(dòng)靜”顯得尤為敏感。“我們?cè)?jīng)在白天打電話去售樓處查詢，得到的答復(fù)是，既沒(méi)有打折也沒(méi)有特價(jià)房。”陳先生說(shuō)道，“而結(jié)果營(yíng)銷商卻在暗地里通知買家，半夜帶人去看房。”隨著“半夜售房”行為的日漸公開(kāi)，降價(jià)開(kāi)始浮出水面。

在陳先生出示的“業(yè)主訴求書(shū)”中提及，“由于開(kāi)發(fā)商在銷售過(guò)程中的確存在著一些對(duì)首批老業(yè)主無(wú)誠(chéng)信、違背市場(chǎng)交易公平的銷售行為”，加之歷史遺留問(wèn)題的懸而未決，使得“老業(yè)主資產(chǎn)大幅負(fù)債”。“訴求書(shū)”除了提出還原規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)施、質(zhì)疑物業(yè)管理品質(zhì)及要求解決配套設(shè)施之外，還要求“按照合同總銷售價(jià)格的27%返還現(xiàn)金，或等額實(shí)物的方式返還前期業(yè)主”。然而，根據(jù)陳先生的述說(shuō)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于這部分前期業(yè)主的訴求始終未予正面解答。

不難看出的一點(diǎn)是，在樓市過(guò)熱時(shí)掩蓋著的種種問(wèn)題，如樓盤(pán)品質(zhì)差、規(guī)劃與實(shí)際情況不符等現(xiàn)象，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)氛圍下很容易被忽視。然而，隨著以降價(jià)為標(biāo)志的市場(chǎng)調(diào)整的開(kāi)始，這部分問(wèn)題便顯得分外“扎眼”。“降價(jià)問(wèn)題是導(dǎo)火索。”陳先生坦白表示。

如何直面業(yè)主提出的退房或補(bǔ)償要求，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，有著不同的打算和計(jì)劃。

在深圳新房市場(chǎng)的調(diào)整過(guò)程中，前期市場(chǎng)供應(yīng)量顯著增大的南山區(qū)和寶安區(qū)，在此輪調(diào)整中成為了“重災(zāi)區(qū)”。上海證券報(bào)記者以購(gòu)房者身份分別走訪了幾個(gè)樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)不少開(kāi)發(fā)商仍然喜歡采取“猶抱琵琶半遮面”的處理方式。

作為寶安區(qū)內(nèi)的標(biāo)志性樓盤(pán)，金地梅隴鎮(zhèn)三期此次以11000至13000元/平方米的銷售均價(jià)開(kāi)盤(pán)，該價(jià)格與三期第一批的推盤(pán)售價(jià)相差并不大。偌大的售樓處顯得空蕩蕩的，僅有二、三位購(gòu)房者在咨詢情況。在樓盤(pán)模型旁豎立的風(fēng)險(xiǎn)提示牌前，記者發(fā)現(xiàn)，此次三期推出的6棟發(fā)售單位中，有18B棟、18C棟以及17棟為精裝修標(biāo)準(zhǔn)，其他則是毛坯房。然而，根據(jù)銷售人員的介紹，毛坯和精裝修的銷售價(jià)格實(shí)際上是一樣的。也就是說(shuō)，表面上看該盤(pán)的銷售計(jì)劃似乎并未有所波動(dòng)，但在實(shí)際性的推盤(pán)過(guò)程中，卻向業(yè)主附送了2000元/平方米的裝修。

而南山區(qū)的桑泰丹華府，此次三期的入市價(jià)格直接下降了兩成，對(duì)于前期業(yè)主，開(kāi)發(fā)商則選擇了顯得大方的“全額補(bǔ)償”的方式應(yīng)對(duì)。桑泰地產(chǎn)副總經(jīng)理陳少煒對(duì)此話題并不愿意多談，認(rèn)為采取該項(xiàng)策略并不是“搞噱頭”。“對(duì)我們來(lái)說(shuō)，只是考慮到需要維系業(yè)主對(duì)公司品牌的信任度。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無(wú)論是補(bǔ)償還是送裝修，不過(guò)是開(kāi)發(fā)商愿意讓利的態(tài)度表示，并不屬于其必須履行的義務(wù)。對(duì)此，作為業(yè)主的陳先生，始終抱有理智態(tài)度，認(rèn)為“這是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下造成的形勢(shì)”。