今年上半年的北京樓市在多空雙方的角力中，一度量縮價(jià)升，遲疑徘徊。而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商寄予厚望的“紅五月”化為泡影后，曾被認(rèn)為是中國最堅(jiān)挺的北京樓市開始顯現(xiàn)出降價(jià)的端倪。

從“空漲”到全面退潮

如果對(duì)今年5月之前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的低迷和交易不振，開發(fā)商尚能以“市場(chǎng)處于銷售淡季”的理由尋得心理平衡，那么，5月份發(fā)生的一切，讓一切幻想化為烏有。

北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月份北京市住宅簽約6698套，日均216套，與2007年同期住宅簽約為9581套，日均309套的成交量相比，同比成交量下降30%左右。今年5月，成交量突破300套的僅有4天，而在2007年的5月，則有20天的成交量都在300套以上。

數(shù)據(jù)顯示，6月份北京市期房和現(xiàn)房的網(wǎng)上簽約環(huán)比出現(xiàn)小幅上漲。6月期房簽約9356套，其中住宅7606套，住宅環(huán)比上漲13.56%。現(xiàn)房網(wǎng)上簽約共計(jì)2283套，其中住宅簽約共計(jì)1268套，環(huán)比上漲8.2%。

分析人士認(rèn)為，6月份大量新盤低價(jià)入市和部分老項(xiàng)目打折幅度較大，在一定程度上導(dǎo)致6月份的交易量有所抬頭，但成交價(jià)卻出現(xiàn)明顯下降。

綜合上半年整體情況看，上半年簽約量比去年同期則下降了24404套，下降幅度達(dá)到38%。

熟悉北京樓市行情的人都能讀懂一個(gè)暗淡的“紅五月”所釋放出的信息。從近幾年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來看，每年的5月，是北京樓市全面回暖，甚至開始出現(xiàn)井噴行情的重要節(jié)點(diǎn)。如果5月份的火爆行情未能出現(xiàn)，基本上可以確定熱潮消退的格局。

事實(shí)上，北京樓市大面積降價(jià)打折促銷已經(jīng)拉開帷幕。公園1872項(xiàng)目雖然每平方米標(biāo)價(jià)2.5萬元，但從5月起，一次性付款可享受9.2折，首付60%以上為9.5折，老客戶或者招商銀行白金卡、金葵花卡客戶可在此基礎(chǔ)上再打9.9折。

東三環(huán)樂成豪麗公寓均價(jià)已從每平方米2.6萬元調(diào)整為2.3萬元。東亞三環(huán)中心推出“買房送車”活動(dòng)，買一居送8萬到11萬元車款，買兩居送8萬至15萬元車款。金地·格林小鎮(zhèn)6期推出部分特價(jià)房，起價(jià)為每平方米7600元，均價(jià)在每平方米8000元，而原來的售價(jià)為每平方米9500元。

樓市步入下行通道

最近出現(xiàn)的一些市場(chǎng)信號(hào)，也預(yù)示著北京的樓市已經(jīng)步入下行通道。

7月初，北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京市成交樓面地價(jià)均價(jià)比去年同期下降7%。

今年上半年北京市共交易土地58宗，土地成交面積為676.5萬平方米，比去年同期土地成交宗數(shù)增加了75.8%，成交面積增加了107.5%。其中，住宅及含住宅項(xiàng)目用地為34宗，成交面積為552萬平方米，同比分別增長88.9%和91.7%。今年上半年，北京市土地成交總金額為324.2億元。折算后，上半年樓面地價(jià)均價(jià)為每平方米3541元，比去年的每平方米3799元下跌7%。

面對(duì)2005年以來樓面地價(jià)的首次下跌，分析人士認(rèn)為，“面粉”降價(jià)，“面包”售價(jià)也會(huì)跟著下調(diào)。樓面地價(jià)的回落必然帶動(dòng)商品房價(jià)格下挫。

大量樓盤大范圍打折降價(jià)也不可避免地引發(fā)了退房潮。

據(jù)有關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)，今年1至4月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)新房銷售月平均撤銷次數(shù)在1000次左右。而這一階段，北京市商品住宅銷售量為15217套，月均銷售3800套。照此計(jì)算，退房率高達(dá)20%左右。

一位簽約后沒幾天又把房子退了的購房者告訴記者：“明顯感覺到，市場(chǎng)的不確定性大大增加。與其手中握著房子看它貶值，還不如退房求一個(gè)心安。”

北京樓市的嚴(yán)冬還未到來？

對(duì)于北京樓市下半年的表現(xiàn)，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士并不看好。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生認(rèn)為，目前的局面正處于樓市有價(jià)無市的房地產(chǎn)滯漲初期。交易量萎縮，隨之帶來的就是購房者持幣觀望與開發(fā)商融資困難，部分開發(fā)商將會(huì)因資金鏈斷裂而面臨困境。

北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜灞硎荆掳肽瓯本┓績r(jià)仍會(huì)下探，成交量繼續(xù)萎縮。他認(rèn)為，今年下半年樓市的慘淡局面至少持續(xù)到年底，甚至?xí)永m(xù)到明年。

也有專業(yè)人士認(rèn)為，雖然三季度北京樓市肯定還是不樂觀的，但四季度，也許樓市會(huì)轉(zhuǎn)暖。因?yàn)榻?jīng)過大半年的調(diào)整，四季度房價(jià)可能會(huì)降到谷底，而北京的需求剛性較大，房價(jià)降到購買力能夠承受的水平時(shí)，購買力會(huì)被激發(fā)出來。