自住、投資需求釋放，部分地區樓市“過熱”

“追漲”的日子里，許多購房者都為自己的優柔寡斷后悔不已。

春節前后，林先生因為一時猶豫，錯過了北京房價的“低點”。“沒想到，不僅抄底失敗，現在想追著買都買不到。”

6月底，林先生在東四環外青年路附近的華紡易城選中一套130多平方米的尾房，單價約15000元/平方米。銷售人員要求付全款，并且不接受定金，“誰先付款誰先拿鑰匙”。

幾天以后，林先生湊齊近200萬元房款趕到售樓處，卻被告知房價已經漲了1000元/平方米，而且“過幾天可能還要漲價。”

類似的經歷不止一次。近3個月來，林先生在北京的城東和城北看了10多個樓盤，有的“沒房”，有的“推遲開盤”，有的則在幾天里快速漲價。

“總覺得自己反應慢一拍，稍微一考慮，看中的房子就沒了，或者買不起了。”林先生無奈地說。

北京市房地產交易管理網的數據顯示，今年上半年，除去保障性住房，全市共成交期房58516套，同比增加105%。成交面積超過650萬平方米，同比增加92%。

北京、上海、杭州、廣州、深圳等發達地區中心城市，成為本輪房價上漲的領頭羊。“地王”頻現，部分項目的銷售價格一次次刷新著剛剛創造的紀錄。

“部分城市房地產市場已明顯發生了變化，從趨冷再次走向過熱。”住房和城鄉建設部政策研究中心房地產業研究處處長文林峰告訴記者。

文林峰認為，剛性需求的持續釋放，市場流動性充足，局部地區供不應求和通脹預期帶來的投資需求，是當前部分城市出現市場過熱的主要原因。在追漲殺跌的心理下，自住和投資型的住房消費需求被迅速集中釋放出來。

局部過熱，樓市秩序隱憂再現

在近期“地王”頻現的北京CBD及周邊地區，樓市熱得甚至有些“瘋狂”。6月30日廣渠路15號地塊以40.6億元的天價成交后，周邊地區多個樓盤周末突然“封盤”，閉門開會。重新“開盤”以后，這些樓盤房價均出現了不同程度的上漲，或將剩下的房子推遲銷售。

類似的現象在其他一線城市也頻頻見諸報端，上一輪房地產市場過熱時曾出現的捂盤惜售等擾亂市場交易秩序的不良現象，在局部地區再次抬頭。

“一些樓盤又出現了不愁賣甚至搶房的局面，這使現在一部分開發商的心理預期發生了很大變化。”一位業內人士告訴記者，“跟風漲價很普遍。”

銀行按揭貸款的門檻也有所降低。記者近期從某知名開發企業在北京的一個住宅項目了解到，購買該樓盤130平方米以上的戶型，通過開發商的“運作”，能從多家銀行以21%的首付比例辦理按揭。不必嚴格執行90平方米以上住宅首付不低于30%的規定。

二套房首付不低于40%、執行1.1倍利率的規定，今年以來則在許多城市以各種形式被放寬。

2007年—2008年，建設部等八部門曾經對房地產市場進行了長達一年的市場秩序專項整治，重點檢查房地產企業發布違法廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規強制拆遷等行為，取得了良好的效果。

面對當前市場逐漸抬頭的種種不良現象，文林峰認為，要避免市場出現大起大落，應該及時規范房地產市場。特別是建立公開透明的信息交流平臺，防范開發商弄虛作假，誤導大眾。同時正確運用好各種調控手段，包括金融、稅收等，避免相互矛盾或過度頻繁使用，給市場造成波動。

信貸方面，杭州等地銀監局分別重申，二套房貸首付比例不得低于40%，并且不能享受貸款利率優惠。再次收緊二套房貸門檻，銀行系統已經開始意識到市場過熱可能造成的信貸風險。

記者日前致電多家商業銀行的客服，工行、建行、中行等均表示二套房貸嚴格執行首付比例40%、1.1倍利率的規定，二套房貸款不再享受任何優惠利率。