由住房和城鄉(xiāng)建設部安排，其下屬房地產經紀人學會負責實施的北京、上海、廣州、深圳等城市房租暴漲原因調查工作已經結束，近日形成了初步調研報告并上交給了住建部。

據悉，這份報告對“北上廣深”四城市的房租上漲情況及原因進行了分析。報告指出，四城市房租上漲幅度并沒有之前媒體報道的那么嚴重。以北京為例，3-6月份同比上漲幅度超過了18%，但是每月環(huán)比上漲幅度不到2%。

對于房租上漲的原因，報告認為除了季節(jié)性因素外，部分中介因為房屋買賣生意下降，從房主處收租房子做“二房東”，推高房租或勸說房主抬高房租，是主要城市房租上漲的主要因素。

值得注意的是，因為租賃全程代理業(yè)務，北京此前已經發(fā)生過“堅石案”，但是這項業(yè)務并沒有被叫停，延續(xù)至今，成了中介推高房租的重要手法。

中低端住房房租上漲快

房地產經紀人學會的報告統(tǒng)計了4城市3-6月份房租價格變化后認為，3-4月份這4個城市房租上漲速度較快，5月份漲幅開始放緩，6月份房租已經開始出現下降。

北京一位房地產中介人士對記者說，大約一個星期前，住建部委托房地產經紀人學會對北京市場上房租變化情況進行調研。房地產經紀人學會選擇了中原地產、鏈家地產和我愛我家地產三家中介商作為北京市場的調研對象。

在廣州則選擇了滿堂紅，上海選擇了福美來，深圳選擇了21世紀不動產。這些受命參與調研的中介公司，按照房地產經紀人學會的要求先后遞交了一份自己的調研報告。

正是根據這三家房地產中介公司提供的數據，房地產經紀人學會所作的報告認為，1-5月，北京房租均有不同程度上漲，4、5月份上漲較明顯。中原地產數據顯示，4月環(huán)比上漲2.50%，同比上漲16.69%；5月環(huán)比上漲1.79%，同比上漲18.86%。

上海房屋租賃辦公室及上海福美來的數據都顯示，近期房租變化不明顯，3-6月低檔住宅房租環(huán)比平均上漲0.38%，同比上漲約4%。廣州滿堂紅數據顯示，3月房租環(huán)比上漲3.3%，同比上漲16.7%，4月環(huán)比上漲1.5%，同比上漲19.3%。5、6月房租出現明顯下跌，5月環(huán)比跌幅達5.7%，6月環(huán)比下跌0.5%。深圳的房租自3月份以來，一直呈現了每月同比增長11%左右的增幅，但是環(huán)比每月的增幅，連續(xù)兩個月在1%以內。

我愛我家副總裁胡景暉接受記者采訪時表示，如果將北京的房屋按照月租金3500元進行劃分，低于這個標準的為中低端住房，高于這個標準的為高端住房。長期以來，一直是中低端住房供不應求，高端住房供過于求。

上述報告也指出，雖然平均租金價格沒有太大增長，而且6月份甚至出現了下降，但是中低端住房的租金上漲幅度過快，卻值得注意。

鏈家地產分析師張月表示，北京普通住宅租賃供需比逐年遞增，目前已達到1：4，而高檔公寓則供過于求，供需比高達2.7：1。

畢業(yè)生、拆遷推高房租

房租價格上漲，給租房人群帶來影響最大。上述報告指出， 5月份，合租占租賃成交比例為10.4%，環(huán)比4月份提高4.4個百分點，高于去年平均水平3.5個百分點。

合租現象增加的背后，是中低端住房租賃市場交易火爆，隨著傳統(tǒng)的7月份旺季到來，很多大學畢業(yè)生需要租房，而目前的房租水平已經遠遠超過了大學新畢業(yè)生的工資水平。

6月份大部分高校的畢業(yè)生離校，外地生源在本市工作，一般會提前租住房屋。幾方面需求的突然集中釋放，造成部分外來人口聚居的熱點區(qū)域的租賃房源嚴重供不應求，從而推動了房屋租金的加速上漲。

除了畢業(yè)大學生租房需求增加因素外，主要城市都有大規(guī)模城市拆遷改造項目，拆遷人群被動需要租房。

上述報告指出，近期租金漲幅較大的北京和廣州都有大范圍的拆遷項目。例如北京市海淀區(qū)和朝陽區(qū)為了建設中關村科技園和CBD，將位于區(qū)域內城鄉(xiāng)結合部的村落進行拆遷，被拆遷的農民房中租住了大量外來人口。

廣州市則正進行琶洲村、林和村、楊箕村、冼村這等位于市中心繁華地段的城中村拆遷改造，這些城市建設項目迫使聚居在城中村的部分外來人口轉住到商品住房當中。

上述拆遷因素也造成了城市內個別區(qū)域房租上漲明顯。

中介炒作房租上漲

除了多種推漲因素外，上述分析報告指出，目前主要城市都存在房地產中介公司做租賃代理業(yè)務，這種中介做“二房東”的做法，推高了房屋租金。

房地產市場調控政策出臺后，房地產交易量明顯下滑，房地產經紀機構業(yè)務量驟減，造成行業(yè)競爭激烈。一些經紀機構為爭奪房源，搶奪客戶，以提高租金、抬高掛牌價格等方式吸引業(yè)主。

上述調研報告中說，目前房產經紀機構主動勸說業(yè)主提價的行為十分普遍，還有一些經紀機構從事房屋租賃代理業(yè)務，為了賺取更多收益，少數不良房地產經紀機構存在刻意押房、抬高租金、層層轉租推高租金的不規(guī)范行為。

張月介紹說，房屋租賃代理業(yè)務從2002年開始出現，當時房屋租賃市場不活躍，很多房主的房子租不出去，中介公司就發(fā)明了“房屋銀行”一類的業(yè)務，以一定的價格從房主那里將房屋承接過來，然后自己再轉租以賺取差價。

2003年，北京房地產中介行業(yè)發(fā)生了“堅石案”。堅石公司看準了政策漏洞，高價從房主那里收房，但是按月付租金；低價出租給租房人，但是按季度或者按年收取房租。于是堅石公司手里存了大量從租房人那里收來的預付款。隨后堅石公司負責人于波及女友攜款潛逃。

隨后，北京市住建委采取了中介公司繳納保證金的做法，允許繼續(xù)開展這項業(yè)務。

張月分析說，這種租賃代理業(yè)務很容易推高房價。中介公司比較了解房屋信息，會將熱點租賃地區(qū)的房屋進行收租，造成本地區(qū)房源緊張的假象，然后加價出售，由此推高地區(qū)的房屋租金。而北京市的房屋租金都是依據這些熱點區(qū)域租價統(tǒng)計出來的，一個熱點地區(qū)租金上漲也會推高周邊房屋租金上漲。

北京中介行業(yè)內人士對記者說，中介公司會想出很多變通的手法去做全程代理租賃業(yè)務，如果要想改變，就必須政府明令禁止，而且處以高額罰款。目前，北京市不僅允許中介公司做全程租賃代理，保證金也只有60萬元。《21世紀經濟報道》