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財經隨筆：歐債危機帶動德國房產投資熱
關鍵詞： 房產泡沫 大城市房價 房產價格 投資熱 購房者
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意大利人布里克尼夫婦最近剛在柏林時尚的普倫茨勞爾貝格區買下一套住宅。在解釋為何選擇柏林投資房產時，妻子莫斯卡說：“跟巴黎和倫敦比起來，這里的房價實在太便宜了。”
目前，柏林市內公寓樓均價為每平方米2000歐元(約合2646美元)，慕尼黑為3300歐元(約合4365美元)。而同檔次的巴黎公寓樓價格根據地段不同在每平方米6000歐元(約合7937美元)到12000歐元(約合15873美元)不等，倫敦黃金地段樓價每平方米則高達17775歐元(約合23512美元)。
德國大城市房價之所以能維持在如此低的水平，主要歸因于德國經濟發展地域分布均勻合理，不像一些國家經濟布局過于集中在幾個超大城市。擁有350多萬人口的柏林只是德國的政治中心，經濟重心主要分布在西部地區，且布局分散。這避免了大規模人潮涌向少數幾個中心城市，從而推高那里的房價，造成房產泡沫。
但在歐債危機陰云壓頂的情況下，這種低價局面正在改變。據德國銀行統計，在經歷了2000年-2009年長達十年房價整體穩中略降的趨勢后，2010年德國各大城市房價同比平均上漲5%，2011年漲幅進一步升至9%，2012年上半年則升至10%。房價快速上漲的一個重要原因就是越來越多的其他歐盟國家、特別是南歐各國的富裕階層選擇到德國購置中低價房產。在歐債危機久拖不決的情況下，德國許多城市的房產正被當作個人財產保值的避風港，從而推動了德國各大城市房租和售樓價格齊漲。
盡管如此，經濟學家并不擔心德國會出現房產過熱和泡沫經濟，原因在于絕大多數在德購房者是以現金一次性付清，而非銀行貸款。與許多國家房產市場靠高利息貸款按揭的做法形成鮮明對比，一貫傳統保守的德國人在買房這樣的重大家庭財產支出上十分謹慎。在德國，按揭貸款購房通常的做法是最低預付房款的20%，然后按十年期的約定固定利率還款。在德國罕有超過十年期的房屋抵押貸款，這避免了貸款者可能在經濟衰退時出現還貸困難，導致房屋止贖。而來德購房的外國人也大多數選擇現金一次性付清，加之德國對于銀行大規模信貸杠桿的金融監管十分嚴格，這些因素幫助了柏林這樣的大城市多年來房產價格維持在超低穩定的水平。
當前，柏林房產市場在德國各大城市中表現最具活力，被越來越多的外國中長期投資者青睞，他們普遍預期柏林房產在維持了十多年的低價后將出現明顯升值。
柏林主要房產顧問咨詢公司思杰公司的數據顯示，2012年該公司超過六分之一的成交額來自德國以外的客戶，相比之下2011年外國客戶成交額占比僅為十分之一。另一家公司阿克森特羅房產咨詢公司今年接待的外國客戶更是占到其客戶總數的三分之一。
思杰公司業務經理魯特對記者說，在來德的外國購房者中，西班牙、意大利、希臘等南歐國家的人數激增，而且他們大多數是用現金一次性付迄，甚至有的客戶連房屋都沒實地考察就直接付款。最大的原因在于這些人擔心歐債危機下本國金融體系會像世紀之初阿根廷爆發金融危機那樣瞬間崩潰，銀行存款一夜之間化為烏有。
當前歐洲央行的基準利率已探至0.75%的低位，銀行按揭利率也跌至歷史新低。出于對未來通脹的憂慮及資產保值的考量，部分德國人也逐漸表現出向銀行借貸按揭購房的興趣。最新數據顯示，目前德國人的自有住房率達53%，比十年前增長約10個百分點。即使如此，多數德國人在購房時還是選擇用存款現金支付，盡可能減少按揭比例。