投資要點(diǎn)

●公司擬發(fā)行14億公司債，其中3億用于償還銀行借款，其他用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金，債券信用評(píng)級(jí)為AA-。

●公司現(xiàn)有項(xiàng)目29個(gè)，規(guī)劃建筑面積1144萬平方米，尚未結(jié)算權(quán)益建筑面積715萬平方米。公司實(shí)行全國(guó)化布局，項(xiàng)目分布在全國(guó)8個(gè)省的一、二、三線城市，三線城市主要選擇長(zhǎng)三角的發(fā)達(dá)地區(qū)，這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于上升期，具有非常好的盈利前景。

●近幾年國(guó)家控制土地供給規(guī)模，但商品房市場(chǎng)購買量一直很大。杭州、沈陽作為省會(huì)城市在近幾年一直需求旺盛，2008年在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，市場(chǎng)逐漸趨于理性。

●與行業(yè)內(nèi)其他公司相比，2007年公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)偏慢，毛利率較低，存貨周轉(zhuǎn)率較快，負(fù)債水平低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不大。

●2008年隨著項(xiàng)目結(jié)算速度的加快，公司收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)速度將加快，銷售毛利率、銷售凈利率將進(jìn)一步提高，存貨周轉(zhuǎn)速度也在提升。隨著公司債募集資金到位，公司負(fù)債水平可能有所提高。

●公司的優(yōu)勢(shì)在于：全國(guó)化布局，充分分散地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)；拿地時(shí)間早，土地成本低；負(fù)債水平低，財(cái)務(wù)政策穩(wěn)?。粚?duì)外投資初具規(guī)模；股權(quán)激勵(lì)方案已通過，有利于促進(jìn)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

●預(yù)計(jì)公司2008-2010年結(jié)算面積分別為89萬、141萬和156萬平方米，年實(shí)現(xiàn)收入分別為54.47億、77.31億、103.45億元，項(xiàng)目結(jié)算主要來自蕪湖·長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)代城、上?！ば潞髦槌恰⒑贾荨ば潞愀窭锢?、海寧·百合新城、桐鄉(xiāng)·新湖香格里拉、衢州·新湖景城、九江·柴桑春天等項(xiàng)目。

●預(yù)計(jì)2008-2010年EPS分別為0.26元、0.37元和0.54元，三年平均增長(zhǎng)55%。

●考慮公司多元化布局、低地價(jià)成本和高成長(zhǎng)性，給予2009年15倍PE，得到5.61元目標(biāo)價(jià)，中性預(yù)測(cè)房地產(chǎn)RNAV為8.41元，因項(xiàng)目?jī)?chǔ)備盈利能力強(qiáng)和資產(chǎn)升值前景好，采用PE法和RNAV結(jié)合，取二者均值加上0.63元非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重估價(jià)值，得到目標(biāo)價(jià)8元，給予增持投資評(píng)級(jí)。

公司發(fā)行公司債情況

公司此次擬發(fā)行無擔(dān)保公司債不超過14億元（1400萬張），債券面值100元/張，按票面值平價(jià)發(fā)行，債券期限8年，采用網(wǎng)上與網(wǎng)下相結(jié)合的方式發(fā)行，票面利率詢價(jià)區(qū)間7.5%-9%。債券持有人有權(quán)在債券存續(xù)期間第3年和第6年付息日將其持有的債券全部或部分按面值回售給發(fā)行人，公司有權(quán)在債券存續(xù)期第3年和第6年付息日上調(diào)債券后續(xù)三年的票面利率，債券按年付息，到期還本，根據(jù)上海新世紀(jì)資信評(píng)估投資服務(wù)公司的評(píng)級(jí)，公司主體信用等級(jí)為AA-，公司債信用等級(jí)為AA-。

公司擬用此次募集資金中的3億元償還銀行貸款，剩余募集資金用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。在2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈普遍偏緊，增發(fā)又得不到市場(chǎng)認(rèn)可的情況下，公司此次債券募資樹立了公司在投資者心中的良好形象。此次債券如能順利發(fā)行，公司將獲得更加充裕的資金，有利于緩解公司資金壓力，鞏固并進(jìn)一步提高公司的一線龍頭地位。

2.公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富，全國(guó)化布局有利于分散風(fēng)險(xiǎn)

公司現(xiàn)有項(xiàng)目25個(gè)，規(guī)劃建筑面積1133萬平方米，其中已結(jié)算面積232萬平方米，尚未結(jié)算建筑面積901萬平方米，未結(jié)算權(quán)益建筑面積715萬平方米，儲(chǔ)備非常豐富，可供公司未來5年發(fā)展需要。公司現(xiàn)有的25個(gè)項(xiàng)目分布在全國(guó)8個(gè)省，其中一線城市建筑面積占總儲(chǔ)備的比例為5%，二、三線城市項(xiàng)目建筑面積占比分別為48%和47%。