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莫開偉中國網時事評論員
今年“十一”長假期間，中國樓市迎來新一輪收緊調控大潮。自9月30日起到黃金周結束，北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等19個城市8天內先后出臺樓市調控政策。至此，國內限購城市重新擴圍至20個（9月8日中國新聞網）。
可以說，這是一個不平凡的國慶長假，樓市虛火燒得不少城市政府寢食難安，為將這波熊熊燃燒的樓市“虛火”澆滅，平息社會輿論和民眾心中怨氣，確實讓各城市政府手忙腳亂了一陣，各城市政府也可謂是絞盡腦汁、搜腸刮肚地使出了渾身解數，紛紛出臺了樓市限購限貸政策措施。現在姑且不論這些調控政策的效果如何，僅地方政府這種雷厲風行的態(tài)度還是值得褒獎的。
縱觀這20個城市的樓市調控政策，重點內容包括：針對本地戶籍和非本地戶籍實施“內外有別”的限購政策；提高房貸首付、利率；進一步嚴格限購、限貸條件與標準升級，取消稅收優(yōu)惠；打擊第三方房貸平臺等等，這些限購限貸政策力度相當之大，尤其北京、深圳、合肥、蘇州等城市限購力度恢復到2014年“9.30”之前。
由此，社會各界對這些城市的樓市調控政策充滿了期待：希望樓市“虛火”能被撲滅，樓市高燒能被降溫，整個房地產業(yè)能因此回歸理性、健康發(fā)展軌道。但在筆者看來，持這種想法暫且不能指責其過于單純和幼稚，但最起碼是期望值 過高。
因為一，限購限貸政策沒能跳出原有行政調控“窠臼”，很多只是過去政策的翻版，沒有新鮮、有效招式可言；不依靠市場自身規(guī)律的調控，其結果無法擺脫“一控就死、一放就亂”的怪圈。從此次20個城市調控措施看，依然停留在信貸和購房數量兩種調控手段上，并無實質有效的市場性調控措施，這些調控政策措施雖然可能會收到一些效果，但確實不宜長久使用，否則會形成一種行政綜合“依賴癥”，到最后會形成樓市自身較強的“耐藥性”，使樓市調控永遠無法距離“苦海”，民眾也永遠只能在這種行政調控的“苦海里”反復掙扎。
因為二，樓市虛火形成有一個過程，去虛火也需要一個過程，不會立竿見影，更不可一蹴而就。當前形成樓市“虛火”的這些一、二線城市，都是在政府去庫存、鼓勵民眾購房、甚至不惜縱容樓市投機炒作等政策下才產生的，尤其這種鼓勵房地產去庫存政策還催生了“首付貸”、不地道的房產中介等副產品誕生，更加劇了樓市虛火；盡管中央政府果斷踩了剎車，打擊“首付貸”等對樓市推波助瀾起到了一定遏制作用，但要肅清這種影響不是短期內能做到的；且有些城市類似“首付貸”的幽靈依然在徘徊，一時難以消除。同時，有專家推測，年底前，個別大城市房價依然會上漲，只不過漲幅沒有近期大；到了明年，市場整體成交量或會下滑；但長期看，政策的效力依然會減弱，要警惕各類規(guī)避政策的新做法。
因為三，在目前經濟形勢下，銀行信貸資產配置荒確實存在，在房地產一路高歌猛進讓銀行分享可觀利潤、嘗到甜頭的局勢下，要讓銀行從房地產收手或壓縮規(guī)模實在有點強人所難，更讓銀行欲罷不能。近幾年銀行房地產信貸規(guī)模猛增就是最好說明，尤其2016年銀行投放在樓市的信貸資金更是往年無法比擬的，僅7、8兩個月個人按揭住房信貸及房地產開發(fā)貸款就占到了信貸增長規(guī)模的七、八成，這是一種危險信號。
因為四，目前土地財政格局依然沒有改變，地方政府財力依然困難重重，保養(yǎng)老、醫(yī)療等民生工程支出、保重點基礎設施項目建設等等，需要地方政府拿錢的地方太多，在目前經濟增長持續(xù)放緩格局下，地方政府對土地財政的依賴臍帶無法剪斷。據統(tǒng)計，自房地產成為我國支柱產業(yè)之后，各級政府通過土地招掛拍獲得土地收益達27.29萬億元，年均1.6萬億元。這種現狀，更助長地方政府對樓市泡沫的持續(xù)幻覺和渴望，正如吸食“大煙”一樣欲罷不能；誰都知道久吸成癮危害健康，但沒有它也是萬萬不能的；于是要么裝裝樣子不會真正去調控樓市，要么只多只是在樓市價格過度膨脹與公眾可接受的價格之間走鋼絲尋求平衡，無意真正將樓市泡沫刺破，使樓市調控永遠無法掙脫調控怪圈。近十年中國樓市調控現狀就是最好證明，不僅沒有將樓市調控在合理范圍，反而是每一輪調控之后，愈加觸發(fā)樓市價格暴漲。尤其，當前各級地方政府已經“債臺高筑”，靠發(fā)債置換債務雖然暫時可降低違約風險和借債成本，但并不能從根本上解決債務問題。顯然，要確保持地方政府債務安全，必須繼續(xù)維持房地產泡沫，必須繼續(xù)依靠催生更多“地王”來化解地方政府債務危機。
由此，目前樓市調控應當立足長遠，根據市場運行規(guī)律和各城市居民需求特點，準確預測，保持調控政策的連續(xù)性和靈活性，并更多地將調控功能讓位于市場調控，減少對市場價格形成的行政干預，著力完善基于市場供求的價格形成機制；同時，應盡快終結土地財政，加快稅收制度改革步伐，將中央政府與地方政府事權與財權改革到位，消除地方政府對土地財政的依賴，樓市去虛火和擠泡沫才真正有希望。此外，加快出臺鼓勵實體經濟發(fā)展發(fā)展的若干優(yōu)惠財稅金融政策，將銀行信貸投放興趣引向支持實體經濟，讓實體經濟能吸納銀行更多信貸資金，實現銀企共贏，從根本上遏制信貸資金過多流向樓市。