[提要]政府出臺了一系列調整房地產市場發展模式及加強銀行房地產信貸管理的相關政策。特別是針對銀行房地產信貸管理的359號文件，更是希望從根本上來改變目前房地產市場投資炒作十分嚴重的局面。從緊的貨幣政策，尤其是銀行利率上升，以及提高個人房貸的進入門檻，這些因素都會導致2008年個人住房按揭貸款市場發生重大變化。

    炒房泛濫 導致房價快漲

    為什么國內房價會上漲得這么快？房價為什么會這樣高呢？有人認為，這是因為市場的剛性需求明擺在那里，這是由房地產市場供不應求所導致的一個結果。因此，要解決目前中國房地產市場中存在的這些問題，政府就得增加土地拍賣，就得增加住房供給。

    不過，\假定中國房地產市場是一個由政府隱性擔保、銀行奉行絕對的低利率政策及能提供便利金融杠桿的一個投資市場。在這種情況下，當投資者可以便利地利用低成本信用大獲其利時，這種投資需求是永遠無法滿足的。按此推論，中國的房地產市場問題或許永遠無法得到解決。

    我們可以看到，過高的房價早就把國內房地產市場中80%以上的自住性需求擠出了市場。面對2007年房價快速上漲，80%以上居民可以說是缺乏支付能力，也是難以進入這個市場的。2007年，不是居民的自住性需求增加，而是住房投資與炒作泛濫，導致了房價的快速上漲。

    我們可以看一下2007年上半年度深圳房地產市場，80%以上的二手房是由投資者購買的，許多人甚至連房子都不看就可以把房子買下來。因為，他們買下房子后是準備在短期內賣出去的。可以說，深圳是這樣，北京和上海等地也是如此。試想，如果不是投資者或炒作者利用銀行的金融杠桿來購房，那么有幾個自住者有能力購買這樣昂貴的住房？這就是2007年國內房地產市場價格之所以會快速飆升的根本原因。

    房價已出現逆轉信號

    從已有的數據來看，2007年1-11月商品銷售額約為24002億，但定金與預收款就達到了約9027億，加上房地產企業的銀行貸款額約為6098億，僅此兩筆就占到整個商品銷售額的63%比重。如果加上住房公積貸款以及以其他方式進入的資金，那么進入國內房地產市場的資金主要來自于投資者利用國內銀行的信貸資金。根據數據估計， 2007年個人住房消費貸款超過了9000多億，是2006年3300億的3倍以上。試想有如此龐大的銀行貸款資金進入到房地產市場中，國內房價格豈能不炒高？2007年下半年的情況也說明，銀行信貸一緊縮，房地產市場價格就立刻出現了逆轉信號。

    從2007年下半年開始，受到美國次貸危機的啟示，中央政府已經意識到房地產市場價格快速飆升問題，并洞察到了導致國內房地產市場價格之所以會快速飆升的一些原因，同時也意識到了房地產市場泡沫可能會被吹大，并導致銀行風險的逐步積累。