9月末的上海，在房地產“金九”大戰的廝殺熱潮之中，有一批企業卻來到與浦東隔江相望的中國第三大島——崇明島，在一片靜寂中謀劃新的布局。

崇明的契機，來自于即將開通的上海長江隧橋和崇啟大橋項目。前者將崇明和上海本土連接，后者則將江蘇與崇明合為一體。前者有望10月通車，后者也將于2011年投用，并與南京高速公路相連。

“隧橋開通后，從上海市中心的人民廣場到浦東只用1個小時。此外，由于市政府對該島的‘生態’定位和保護性開發，崇明的房地產開發前途無可限量。‘稀缺’和‘便捷’永遠是房地產業的法寶。”一位來崇明探訪過兩次投資機會的房地產人士這樣表示。

目前，除了上海多家中小房地產企業正在積極籌備外，包括外高橋、中華企業、上實發展、亞通股份等上市公司也均有與崇明開發直接或間接相關的項目和土地儲備。

不過，崇明島這一上海“最后熱土”的開發并非將營造一個簡單的“房地產島”，而是與崇明產業構筑、生態島建設融為一體。上海有關部門表示，崇明開發將圍繞建設現代化生態島區的總目標，使崇明三島成為適應上海現代化國際大都市建設的長遠需要的最佳區域，并成為全國類似開發項目的樣本。

前述開發商表示，崇明或將是中國的“濟州島”，而這一過程中將形成獨特的房地產開發格局：普通住宅總量受到嚴格控制，高端物業和旅游地產項目將與生態產業協調開發。

崇明房地產漸升溫

素有“長江門戶”之稱的崇明，南與浦東及江蘇太倉相望，北與江蘇海門、啟東一衣帶水。但地理位置如此優越、土地面積又十分廣袤的“中國第三大島”，卻一直遲遲未能啟動開發建設。

房地產領域便是如此，上海統計局人士表示，下轄崇明、長興、橫沙三島、總面積1411平方公里土地的崇明，2008年的住宅施工面積卻不過38萬平方米，還不如一江之隔的浦東1964萬平方米的一個零頭。加之崇明較強的首次購房和二次置換的剛性需求，以及來自浙江、江蘇的投資需求，全島的房地產供求矛盾十分突出。

22日，崇明一家大型企業人士對記者表示，產業培育和發展緩慢的重要原因是交通。“出島入島只能靠輪渡，什么經濟能夠靠輪渡來支撐起來呢？”崇明因此一直未能形成核心產業定位。該人士表示，過去崇明和上海松江、寶山、嘉定等的起點是一樣的，大家經濟總量差不多。但現在寶山成了鋼鐵城，松江成了大學城，嘉定引入汽車產業，崇明已經遠遠落在后面。

但上海長江隧橋啟用之后，必將打破維護崇明縣和崇明島生態系統相對獨立的長江天塹。此外，上海地鐵也將通往崇明，目前的長江隧橋已為地鐵項目預留了軌道，此舉更是將極大拉近崇明與上海的距離。

易居中國地產分析師薛建雄表示，受便利交通帶動影響，結合崇明開發規劃，目前有關部門最可能在崇明實施的是論壇經濟和生態產業，走類似海南博鰲的發展道路。“單靠旅游產業難以拉動這么大一個島的經濟發展，此前上海淀山湖和奉賢海灣的旅游產業發展平平，就是一個先例。”

目前，崇明的房地產市場已經呈現漸熱之勢。在崇明經營房地產開發的亞通股份董秘蔡福生表示，近年來崇明土地和房產價格上漲很快，多層住宅的均價已經達到8000元/平方米以上，而土地價格更是從原先僅50多萬元/畝的價格突破了200萬元/畝。

上海統計局則表示，崇明的房地產投資今年上半年高于全市水平，1-7月，崇明房地產投資5.3億元，同比增長19.1%；而1-8月，上海全市房地產開發投資919.26億元，同比僅增長4.2%。

“最后熱土”吸引開發商目光

即將融入“滬蘇經濟圈”的崇明，吸引了各路房企開發商的目光。

提前布局的是上海浦東開發的龍頭企業外高橋集團。2008年9月，外高橋在崇啟大橋的一端開建外高橋集團(啟東)產業園，這是上海外高橋(集團)有限公司成立30年來第一次走出上海建園區。

外高橋人士表示，該產業園以高端機械、電子產業為目標定位，重點引進世界500強企業及國內知名大企業。未來外高橋不僅能享受到上海這座一線城市經濟發展的各種有利條件，同時還能從產業向二、三線城市轉移中取得收益。隨著大橋效應的日益凸顯，啟東市的招商引資也全面轉型。當地政府人士稱，國內外客商正紛紛搶占商機，爭取在崇啟大橋通車之前將項目建到啟東來。

崇明本土的企業亞通股份也在參加“崇明旅游生態城”的建設。公司已經控股和投資了“亞通置業公司”、“海島公司”、“崇明新城公司”等企業，進行崇明現代生態島的房地產、生態旅游等項目建設，建設商品房10萬多平方米。蔡福生表示，目前公司正在開發140多畝的土地，并積極跟蹤政府推地動態，籌備后續拿地。

此外，中國證券報記者22日獲悉，中華企業也在崇明開發最熱門的地域——擬建成“海島花園式生態城”的陳家鎮擁有了4000畝土地，其中，2000畝土地已交清土地款6000萬元，目前土地性質為農用地，另外2000多畝地尚未支付土地款。而這一區域很有可能被規劃為商業住宅旅游用地。

薛建雄表示，此前一些開發商已經在崇明拿地，并開始謀劃開發大型高爾夫球場和高端酒店項目，不過，受金融風暴影響，這些設想暫時擱置，但并沒有終結。

“生態島”定位獨特開發格局

雖然崇明島目前幾乎白紙一張，但并非是開發商可以隨意畫圖的場所。這里已經被上海市嚴格定位為“生態島”。上海市市長韓正表示，“崇明生態島建設要對未來負責、對人民負責，決不能拍腦袋搞建設，必須科學推進、扎實推進。”

日前，曾被韓正實地調研后要求盡快公布的《崇明生態島建設指標體系》終于出臺，目標是將崇明建成像美國的長島以及韓國的濟州島那樣的自然生態健康、人居生態和諧、產業生態高端、國際競爭力強和引領示范作用突出的世界級生態島。

華東師大資源與環境科學學院院長曾剛表示，崇明建設世界級生態島，在中國史無前例，它將成為具有中國特色和世界影響力的區域發展新樣板，而建設崇明世界級生態島更需要一套系統、科學、具有中國特色、可操作性強的指標體系。

一家探訪崇明的開發商表示，受生態島建設影響，崇明今后肯定不會走做大普通住宅的房地產模式，而是限制人口流入數量。

薛建雄也表示，崇明的生態之路必將形成國內頗為獨特的房地產開發格局：生態地產業，以旅游商業地產和高端物業為主，當地正在借游艇、賽馬等高端旅游項目帶動物業開發和經濟發展。

目前的崇明，正在按生態島建設要求打造兩個建設樣板：崇明新城和陳家鎮(東灘)新市鎮項目，新城突出“田園、親水和適居”特色，新市鎮著重體現“生態、知識和休閑”理念。崇明縣政府人士表示，新城和新市鎮將作為一島“兩翼”先行先試、互補發展。

而各路開發商也將以此為模板，在崇明這片“開發難度高”的“最后熱土”上分一杯羹。上實發展就是這樣一個期待走“生態化”房地產開發模式的企業。其目前正在開發崇明東灘國際生態城項目，該項目由3個小城鎮組成，位于擁有上海最完善的潮汐灘涂濕地的總面積174平方公里的崇明東灘。上實承擔其中32平方公里的生態居住區建設。

海通證券分析師張巒表示，上實將通過東灘生態城項目在全球率先探索城市可持續發展途徑，并建立我國第一個生態綜合示范區，建成后，該開發模式將運用于河北廊坊、無錫太湖、唐山曹妃甸等項目，上實也將以此為契機，打造生態地產開發理念和盈利新模式。

專家感嘆，崇明島的開發既是已經“遍地豪宅”的上海最后一塊成本較低的熱土，也是考驗開發商能否創新新房產模式的試金石。