相較于前兩年，2007年似乎更能感受到政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度：五次加息、國務(wù)院“24號文”、中小地塊開發(fā)限期、清肅捂盤惜售、9.27房貸新政……多項政策和舉措組合出擊，再次表明政府調(diào)控樓市的決心。從系列政策舉措來看，今年的房產(chǎn)調(diào)控政策不僅從土地、行業(yè)規(guī)范等方面進(jìn)行直接調(diào)控，還擴大到金融、稅收等領(lǐng)域進(jìn)行間接調(diào)控，調(diào)控之網(wǎng)進(jìn)一步鋪大。

國務(wù)院“24號文”出臺

止?jié)q功能調(diào)控、保障雙管齊下

新聞回放：8月13日，有關(guān)部門發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號，以下簡稱“24號文”)。此文件主要圍繞“進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度”、“改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度”、“逐步改善其他住房困難群體的居住條件”三個方面采取措施。

事件影響：調(diào)控焦點落在了低收入家庭的住房保障上。相對于“國八條”和“國六條”用市場手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，“24號文”改變了單一市場化的制度安排，是樓市調(diào)控由“主調(diào)市場”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”的風(fēng)向標(biāo)，標(biāo)志著政策調(diào)控重點從對商品房市場的市場調(diào)控轉(zhuǎn)為保障性住房供應(yīng)體系的調(diào)控，預(yù)示著今后房地產(chǎn)市場將形成社保住房和商品房市場化兩條主線并進(jìn)的“二元化格局”。

“24號文”出臺后的第三天，成都市就將廉租住房保障的范圍由家庭年收入8000元以下調(diào)整為22000元以下，并實行租金補貼保底制度。這樣一來，保障范圍就由4500戶擴大到了4萬余戶。9月21日，省政府正式下發(fā)我省貫徹“24號文”的實施意見，明令要求廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、中小套型的普通商品房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于70%，并且農(nóng)民工的住房困難也將納入保障范圍。據(jù)了解，我市今年還將陸續(xù)推出600套廉租房房源和租賃型經(jīng)濟(jì)適用房用于實物配租，以解決更多的低收入家庭的住房困難，擴大住房保障政策的惠及面。同時，今年還要新建25萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，以解決本市中等偏低及以下收入住房困難家庭的住房問題。此外，限價商品住房在已推出70萬平方米基礎(chǔ)上，還有80萬平方米的限價商品住房將及時推出，并且申購條件、住房套型面積均將適度放寬。

五次加息

止?jié)q功能抑制投資需求

新聞回放：9月15日，央行再次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，這是繼今年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日四次加息之后，央行在短短七個月時間內(nèi)五次加息，次數(shù)之頻繁、力度之大，均是近幾年之最。另外，6月29日，全國人大常委會批準(zhǔn)發(fā)行了1.55萬億元特別國債，規(guī)模相當(dāng)于大約9?10次提高存款準(zhǔn)備金率(每次0.5%)。

事件影響：有業(yè)內(nèi)人士表示，央行出臺如此密集、全方位的金融政策，樓市將受到一定的影響，這種影響更多的體現(xiàn)在消費者的心理層面。雖然每次加息實際上所帶來的短期成本并不大，但是連續(xù)加息的疊加效應(yīng)將被放大，會對投資型買家產(chǎn)生一些心理壓力，在抑制利用房地產(chǎn)進(jìn)行的投機、投資行為方面產(chǎn)生作用。

50畝以下地塊不得分期開發(fā)

止?jié)q功能加大即時供給緩解供需矛盾

新聞回放：8月3日，市國土局正式啟動全市閑置土地清理工作，對約定動工建設(shè)時間滿一年未動工建設(shè)、簽訂《出讓合同》之日起滿一年未動工建設(shè)等三類經(jīng)營性用地進(jìn)行清查。這意味著政府將從行政和市場兩個方面對土地市場“動真格”，確保土地市場的有序運行。此外，為防止開發(fā)商囤積土地，縮短項目建設(shè)周期，市國土局還加強了土地供給的杠桿調(diào)控作用，對中心城區(qū)土地面積50畝以下的開發(fā)項目，要求必須在6個月內(nèi)動工建設(shè)，并且要求一期開發(fā)完成，不得分期建設(shè)。

事件影響：這是成都市國土局在去年出臺招、拍、掛土地單宗地塊規(guī)模原則上控制在200畝以內(nèi)的政策之后，再一次從政策層面上運用土地杠桿調(diào)控房地產(chǎn)市場的實際舉措。該項措施重在要求開發(fā)商快速動工、快速銷售，以實現(xiàn)土地的盡快產(chǎn)出、增加住宅產(chǎn)品即時供給。同時，也對開發(fā)商的產(chǎn)品定位、市場細(xì)分以及對市場的把握上提出了更高要求。限定工期的舉措不僅可以避免開發(fā)商囤積土地，而且有利于促進(jìn)行業(yè)競爭的公平性，而對小規(guī)模地塊限定整體開發(fā)、整體銷售的舉措，將會大大緩解目前樓市的供需矛盾。

整肅捂盤惜售

止?jié)q功能從銷售源頭“動手術(shù)”

新聞回放：8月，市房管傳出消息，今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售方案中的價格明顯高于同區(qū)域同品質(zhì)樓盤價格，或銷售價格上調(diào)過快、幅度過大，將被房管、物價、稅務(wù)、工商等部門調(diào)查；銷售現(xiàn)場房源及價格與房管局網(wǎng)上信息不一致的，以涉嫌“捂盤惜售”進(jìn)行調(diào)查，并可暫停其交易手續(xù)，重新銷售時不得提價；銷售方案中的價格明顯高于同區(qū)域同品質(zhì)樓盤價格，或銷售價格上調(diào)過快、幅度過大的，以涉嫌“暴利”、“哄抬房價”等進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查期間實行限價銷售等。9月底，市房管局又啟動了“定人定項目，全程跟蹤監(jiān)管新建商品房項目”制度，由專人組成市場監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)小組將對今年9月底以后新建商品房項目進(jìn)行監(jiān)管，加大了打擊捂盤惜售的力度。

事件影響：捂盤惜售使一個區(qū)域的樓盤開發(fā)并沒有形成真實的供應(yīng)，人為地制造出供不應(yīng)求的市場表象。這樣開發(fā)商就能在一定程度上抬高房價，這是造成房價快速上漲的重要原因之一，不利于房地產(chǎn)市場健康規(guī)范地發(fā)展。房管局一系列政策的出臺，對規(guī)范市場，加強監(jiān)管力度有積極作用。制度的啟動，是政府主管部門對市場監(jiān)管力度加大的直接體現(xiàn)，將對開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為起到預(yù)防和警示作用。

單宗土地開發(fā)周期禁超三年

止?jié)q功能大盤開發(fā)走向盡頭

新聞回放：9月8日，國土資源部正式公布《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進(jìn)一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知》。要求“各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，單宗土地的開發(fā)建設(shè)時限原則上不得超過三年”,“對沒有按照合同約定開工建設(shè)和竣工的，禁止再招拍掛購置新地。”

事件影響：3年時間完成開發(fā)，對于中小規(guī)模的樓盤來說，或許并不難實現(xiàn)，但對于數(shù)百畝乃至上千畝的大盤而言，卻是一道難以逾越的門檻。甚至有人發(fā)出了“大盤休矣”的悲嘆。事實上，從去年成都市國土局要求成都市中心城區(qū)出讓的單宗土地規(guī)模原則上不超過200畝以來，超過這一規(guī)模的土地僅有三宗，而且凈用地面積基本上都只有兩三百畝，再難以尋覓以往上千畝“地王”的蹤跡。除此之外，國土資源部官員還表示，“對成片開發(fā)建設(shè)的土地，要統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，分塊供應(yīng)，以增加土地供應(yīng)的宗數(shù)。”可以預(yù)見，土地規(guī)模的限制將更加嚴(yán)格，200畝以上的地塊可能會更少，即使是在土地規(guī)模限制相對寬松的郊區(qū)縣，也會按照政策逐步縮小地塊規(guī)模。今后的土地市場上，適合中小開發(fā)商開發(fā)的地塊將會越來越多。

第二套房政策

止?jié)q功能把炒房者炒“焦”了

新聞回放：9月27日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》要求，對購買“第二套房”者，貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且首付款比例和貸款利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

事件影響：這項政策的出臺對樓市的影響立竿見影，秋交會上的成交套數(shù)比春交會下降了35%，此后2個月，整個樓市進(jìn)入觀望季，無論是新房還是二手房的成交量都開始下降。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來的5次加息并沒有有效抑制購房需求和平抑房價。這主要是由于加息只能增加購房人每月的還款壓力，而且幅度有限，而對于短期投機房產(chǎn)的購房者來說，投資回收周期短，加息所增加的購房成本基本可以忽略不計。而此次提高首付比例則不同，對于一個手里掌握一定數(shù)量現(xiàn)金的投資人來說，如果投資總價不變的情況下，提高首付，則意味著能投資的房產(chǎn)套數(shù)減少。因此，提高首付比例，對抑制投機炒房起到了立竿見影的作用。

不封頂禁放貸款

止?jié)q功能加速行業(yè)整合

新聞回放：9月27日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》要求，商業(yè)銀行應(yīng)重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。

事件影響：此消息一出，成都許多樓盤隨即就收到了合作銀行的通知，要等到封頂后才會發(fā)放個人住房貸款。對此變化，許多樓盤都開始著手研究新的營銷節(jié)點和策略，不少樓盤推遲了開盤計劃。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，規(guī)定的從嚴(yán)執(zhí)行，將會促使成都開發(fā)商進(jìn)一步洗牌，那些以靠銷售速度取勝，亟需資金回籠的中小開發(fā)企業(yè)將可能遭遇到資金鏈吃緊甚至斷裂的危險。該專家表示，房地產(chǎn)在我市興起初期，自有資金和開發(fā)總投資比例約為1∶8，近兩年來已上升為1∶4左右；隨著新政的實施，該比例還可能上升到1∶2。比例越高，對開發(fā)商的資金要求就越高，照此下去，一些資金實力不強的開發(fā)商就將轉(zhuǎn)移到二級城市進(jìn)行開發(fā)，甚至被一些資金實力雄厚的大開發(fā)商兼并。