臨近歲末，廣州樓市進入年底沖刺，開發(fā)商紛紛出招降低一手房的購房首付門檻，吸引積蓄不多的首次置業(yè)者購房。“歲末清貨一套不留”，“成本特價房”、“付3~5萬元就能入住新房”等宣傳單張在一些樓盤現(xiàn)身，還有樓盤推出“首付款分期付”的辦法招徠顧客。

業(yè)內人士表示，開發(fā)商這一降低購房門檻的做法對于購房市民來說除了要負擔正常月供款外還要負擔首付的分期還款，供樓壓力更大；而對銀行來說會增加未來業(yè)主斷供的風險，這種行為存在引發(fā)類似于美國次貸危機的風險。開發(fā)商既然要推出優(yōu)惠，還不如直接降價或者送首付款讓利于市民。

促銷頻頻：首期款都可分期付

番禺區(qū)的一個知名開發(fā)商開發(fā)的大型樓盤推出了交3萬元就能入住的促銷活動，初次置業(yè)者買房只要交3萬元定金和2000多元的按揭等綜合費用就能買房了，等到收樓時再分兩年24期付兩成首期款，等于免首期。如果買家屬于二次置業(yè)者只能申請到六成按揭，剩余的兩成還是要在簽訂合同時交付。

“開發(fā)商只是承擔較小的風險，而較大的風險是由銀行承擔。”房地產專家韓世同分析說，首期款分期付并非送首付款，通常是由開發(fā)商先向銀行墊付首期；業(yè)主還是要分期付這筆款的，再加上按揭月供，買家供樓壓力會很大。記者計算了一下，以該樓盤一套120平方米70萬元左右的房子計算，八成按揭30年期貸款，月供款3000多元，但買家入住前兩年每月還要多還14萬元左右的首付款，每月超過5000元，這就意味著在收樓的兩年時間內，買家月供達到8000元以上。

韓世同表示，這種做法之下只要房價繼續(xù)下行就有可能導致原本不具備供樓能力的購房者斷供和棄貸，銀行房貸部門對此應該予以警惕，這類銷售行為存在引發(fā)類似于美國次貸危機的風險。

潛在買家：五成認為樓價還是高

開發(fā)商的促銷舉措結合年末置業(yè)高峰，廣州樓市的成交量維持穩(wěn)定微升，開發(fā)商推出的戶型也越來越符合市場需要。中原地產對本地12月1日~7日的樓市周報就顯示，全市十區(qū)新增供應戶均面積僅為81平方米，產品戶型方面，2房與3房的供應量最大，均占35%左右，1房單位則上升到29%；新增供應面積段方面：90平方米以下及90~144平方米單位分別占總供應量的62%及28%。而陽光家緣網站數(shù)據則顯示，全市十區(qū)一手住宅共簽約1660套左右，簽約面積約17萬平方米，環(huán)比分別約上漲30%和26%。其中，中心六區(qū)一手住宅共簽約840套左右，簽約面積約9萬平方米，環(huán)比分別上漲約27%和29%。

合富輝煌集團市場研究部通過監(jiān)測曾于近期到訪樓盤但仍未成交的客戶，得出的針對廣州潛在置業(yè)者的最新權威調查也顯示，近期廣州多數(shù)樓盤到訪客戶有明顯增加。在尚未成交潛在客戶中有50%為首次置業(yè)者，其余為二次或多次置業(yè)者。購房目的上細分，有超過80%的潛在購房客戶為自住需求，其中首次置業(yè)者和換房需求的比例分別為54%和46%，投資客的比例小于10%。

對于未入市購買的原因，有接近50%的潛在客戶解釋為樓價仍然偏高，還有37%的客戶表示所到訪樓盤價格已接近他們的心理預期，但由于目前該盤在配套、交通和生活設施的某些不足使他們延遲購房計劃。也有10%左右的客戶是因為擔心房價還會再降，所以選擇繼續(xù)觀望。總體而言，多數(shù)被訪者預期未來廣州樓價仍將下降，但其中只有15%的客戶認為樓價還會有大幅下降，55%的客戶認為樓價即使下降，下調空間也比較有限。

樓價預期：繼續(xù)回調勢在必然

對于年末過后廣州房價的走勢，各房地產中介機構也在近期紛紛作出預測。中原地產和經緯地產的研究報告就顯示，明年全市的供應量約為8萬套住宅，由于郊區(qū)區(qū)域番禺、花都、增城等所占的供貨比例大幅增加，因此2009年的整體均價將比2008年下降10%~15%。

明年樓價繼續(xù)回調已經成為各界的共識，但對樓價止跌回升的時間點則看法不一，較樂觀的預期明年年中市場會回穩(wěn)，另一派觀點則支持明年年底樓市才會見底。

韓世同認為，今年1月~10月的平均房價依然維持9475元/平方米的高位，比去年年度均價8599元/平方米還高出10%，廣州樓價今年下半年相對穩(wěn)定，與政府減少推地、放緩限價房以及開發(fā)商采取輪番低價促銷、增加中小戶型、減少新開工面積等措施密不可分。但目前的房價依然處于高位，有效需求不足依然是市場的主要矛盾，現(xiàn)在的價格水平下的有效需求已經基本上被滿足和消化。

韓世同表示，中國房地產投資周期與宏觀經濟周期有很高的相關性，相關系數(shù)高達0.86，明年房價整體走勢還是趨降的。如果現(xiàn)在已經進入了房地產周期性的變化，那房價和樓市肯定不會那么快見底，但有可能在某一特定時期形成階段性的底部。

房地產專家趙卓文則認為，廣州樓市最近一次“熊市”是在1998年~2003年，當時每年樓價都在下跌，中心區(qū)物業(yè)歷經了5年下跌，有些只有原值的50%左右。當前情況下，廣州中心區(qū)物業(yè)跌到7000~8000元/平方米，全市10區(qū)一手樓均價跌到6300元/平方米，樓價才有強力支撐。(記者賴偉行)