這是上海城區(qū)的一處樓群（10月12日攝）。近日，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)辦公室公布，2008年9月，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比8月下降1.07%。市區(qū)11個(gè)區(qū)域共有7個(gè)出現(xiàn)下跌，平均跌幅為0.56%。新華社記者張明攝

盡管政府出臺(tái)了多項(xiàng)救助措施，但業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的未來走勢(shì)卻日漸悲觀。由易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部推出的《2008—2009年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研究報(bào)告》表示，今后兩年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)非常不樂觀，2008年全年的房?jī)r(jià)漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性較大，至于2009年，全國房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價(jià)格相比2008年將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。

量?jī)r(jià)齊跌

從去年底開始，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)就開始呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)，而最明顯的體現(xiàn)就是量?jī)r(jià)齊跌。

報(bào)告分析指出，從“國房景氣指數(shù)”來看，自2007年11月達(dá)到高點(diǎn)，其后一路下滑，今年10月份為99.68，比9月份回落1.47點(diǎn)，比去年同期回落6.06點(diǎn)，步入不景氣區(qū)間。該指標(biāo)反映的是行業(yè)景氣度，尤其體現(xiàn)開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期和投資意愿。而從“70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)”來看，月同比漲幅在2008年1月達(dá)到高點(diǎn)11.3%，而至10月已降至1.6%，預(yù)計(jì)11月或12月份，將由正增長(zhǎng)變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng)；月環(huán)比漲幅高點(diǎn)則出現(xiàn)在去年9月，其后遞減，直至今年8月份首次由正增長(zhǎng)變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng)，價(jià)格拐點(diǎn)正式出現(xiàn)，也即全國房?jī)r(jià)正式開始下跌，這一態(tài)勢(shì)將延續(xù)至明年下半年，甚至2010年。

易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，從各城市表現(xiàn)來看，供過于求的情況已經(jīng)出現(xiàn)，但各地情況有所不同。以上海為例，從去年12月開始由供不應(yīng)求逆轉(zhuǎn)為供過于求，至9月份供求比已經(jīng)達(dá)到1：0.45，但這種情況要好于北京等其他城市。楊紅旭預(yù)計(jì)，相對(duì)于9月份的價(jià)格，上海房?jī)r(jià)仍有20%的價(jià)格下跌空間。而對(duì)于北京，楊紅旭分析認(rèn)為，北京的泡沫較上海嚴(yán)重，進(jìn)入第三季度后供求比呈惡化狀態(tài)，至9月供求比高達(dá)1：0.2，在全國都可稱得上最糟糕。楊紅旭預(yù)計(jì)，北京的房?jī)r(jià)下跌至去年初水平，也即8月份基礎(chǔ)上跌去三到四成才合理。

低迷中有亮點(diǎn)

雖然全國樓市普遍呈低迷狀態(tài)，但卻也不乏亮色，其中最引人注目的，就是知名地產(chǎn)商的明星樓盤市場(chǎng)占有率明顯超過市場(chǎng)繁榮期，例如萬科的市場(chǎng)占有率就已由2007年的2.07%上升到今年的2.7%左右。報(bào)告認(rèn)為，在低迷市中，仍有四類樓盤表現(xiàn)搶眼。

這四類樓盤分別是：第一、打折力度較大的知名企業(yè)的大盤。如萬科、恒大、中海等著名開發(fā)商今年采取的降價(jià)措施，都取得了不錯(cuò)的效果。第二、超小戶型單身公寓。這種公寓滿足了單身白領(lǐng)的居住需求，大部分為50平米以下的一房。第三、近郊經(jīng)濟(jì)型房源。這主要是面向置業(yè)能力有限的剛性需求，如80平米左右的兩房或90平米左右的三房。第四、綜合類特色產(chǎn)品。

不可避免的低潮期

由于近期中央和不少地方政府出臺(tái)了許多刺激樓市的政策，使不少開發(fā)商對(duì)未來抱有幻想。對(duì)此，楊紅旭指出，即使救市，短期內(nèi)市場(chǎng)也不會(huì)見底，房?jī)r(jià)還將繼續(xù)回落。但目前全國及上海房?jī)r(jià)正處于下跌過程中，提前救市，更有可能使房?jī)r(jià)在到達(dá)合理位置時(shí)，市場(chǎng)同時(shí)也進(jìn)入底部。反過來看，如果一直等到房?jī)r(jià)大跌之后才救市，則市場(chǎng)出現(xiàn)底部時(shí)，則房?jī)r(jià)極有可能已出現(xiàn)巨跌——這一點(diǎn)是政府絕不愿看到的。

而易居研究院綜合研究部的此份報(bào)告在綜合國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)后得出結(jié)論：我國的問題是近幾年房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國家歷史水平，“冒進(jìn)主義”的結(jié)果，必然市場(chǎng)調(diào)整，2—3年低潮期是必須的。從今年前10個(gè)月全國市場(chǎng)情況分析，2008年房屋成交量同比2007年將出現(xiàn)大幅下滑，估計(jì)萎縮3—4成，但由于全國房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)在第三季度，因此2008年全年房?jī)r(jià)同比2007年，依然呈正增長(zhǎng)，不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落，5%左右的可能性較大（預(yù)計(jì)與2006年4.4%的漲幅相近）。至于2009年，全國房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價(jià)格將比2008年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。 （李良）