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      房價"拐點"正式確立 預期明年一季度觸底
      中國發展門戶網 www.chinagate.cn  2010 年 07 月 13 日 
      關鍵詞: 房價漲幅 拐點 投機性購房 住宅成交量 房價下跌 調控政策 中原地產 二手房價 樓市 資金面
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      · 任志強:樓市新政未傷經濟 政策短期內不會變
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      · 銀監會:嚴格執行二套及以上房貸政策不動搖
      · 三部委否認樓市調控松動 稱將遏制房價過快上漲
      · 70大中城市房屋銷售價格指數(90平米及以下)(6月)
      · 七十個大中城市房屋銷售價格指數 (2010年6月)
      · 商品房銷售面積和銷售額增長情況(2010年1-6月)
      · 房地產開發企業完成投資及增速情況(2010年1-6月)
      · 6月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%
      · 住建部官員:第三套房不放貸政策可能將取消
      · 一線城市三套房貸全面松動 首付不低五成可放行


      6月份70個大中城市房價漲幅繼續回落,房價環比在經過連續15個月上漲后,首次出現環比下降。國家統計局12日公布的數據顯示,6月份,全國70個大中城市房價環比下降0.1%,較5月份回落0.3個百分點。專家認為,70個大中城市房價環比下降0.1%,說明全國房價“拐點”正式確立。專家預計,下半年房價將會維持下跌態勢,預期明年一季度會觸底。

      對于下一步的政策走勢,住房和城鄉建設部有關負責人12日明確表示,當前房地產市場運行整體上呈現積極變化,部分城市房價過快上漲的勢頭得到了遏制。下一階段,住房和城鄉建設部將督促各地繼續堅定不移地貫徹國發〔2010〕10號文件及相關配套政策措施,嚴格執行差別化的住房信貸政策,在支持居民合理住房消費的同時,堅決遏制投資投機性購房;繼續采取積極措施,促開工、促銷售,努力增加普通商品住房供應,加快推進保障性住房建設和各類棚戶區改造;繼續加強房地產市場監管,促進房地產市場平穩健康發展。

      趨勢

      房價下半年有望維持跌勢

      數據顯示,6月份,70個大中城市 商 品 房 銷 售 價 格 同 比 漲 幅 達11 .4%,較上月減少1個百分點,商品住宅銷售價格上漲15.8%,普通住宅銷售價格上漲15.2%,高檔住宅銷售價格上漲18.0%。自4月份成為這輪房價同比增幅的高點后,連續第2個月出現回落。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,今年剩余月份,這一增幅將持續回落,預期明年一季度出現負增長。

      楊紅旭分析說,6月份,70個大中城市房價環比下降0 .1%,較5月回落0.3個百分點,其中新建住宅與上月持平,二手住宅下降0.1%。這是房價環比在經過連續15個月上漲后,首次出現環比下降。這說明全國房價“拐點”正式確立。下半年,房價將會維持下跌態勢,預期明年一季度會觸底。

      記者發現,雖然房價漲勢有所遏制,但同比漲幅仍舊高達兩位數。上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟分析說,全國6月房價同比漲幅仍處高位運行,這與去年同期的基數相對較低有關,并且去年房價快速上漲階段主要集中在下半年和今年3、4月份,因此房價同比漲幅出現明顯回落至少要等到今年四季度左右,但房價同比漲幅出現回落說明調控政策正在發揮作用。

      21世紀不動產集團市場總監林蕾認為,從具體的統計數據看,全國房價仍還會繼續下行。根據國家統計局的數據顯示,新政已經達到了預期效果,全國房價快速上漲勢頭已經得到了明顯的遏制。另外,根據市場規律,在二手房房價下跌之后新房房價開始隨之下滑,“現在的情況是,二手房價已經明顯下跌,而新房這塊兒才剛開始。”

      “從我們對北京、上海、深圳等城市的監測結果分析來看,未來市場將呈現量穩價跌的態勢。”林蕾預計,在新政不變的情況下,新房價格的下調壓力會日趨增大,今年9、10月份新房或迎來全面下跌。直至明年初,降價態勢才會得到一定程度的遏制。

      幅度

      全年成交量或降兩成

      就在房價出現變動的同時,記者了解到,成交量、開發商資金鏈、供求關系等也在發生著變化。

      1至6月,全國商品房銷售面積3 .94億平方米,比去年同期增長15 .4%,增幅比1至5月回落7 .1個百分點。其中,商品住宅銷售面積增長12.7%。楊紅旭分析說,下半年,同比增幅還將持續回落,預計全年成交量將比去年出現兩成左右的下滑。

      成交量的下滑也將令開發商的資金鏈在下半年經受考驗。數據顯示,1至6月,房地產開發企業本年資金來 源3 3 7 1 9億 元 , 同 比增長45.6%,增幅較1至5月減少11.6個百分點,自1至2月增幅觸頂之后,持續回落。接下來增幅將持續收窄,開發企業資金面將由寬松向緊張慢慢演變,預計下半年資金將出現一定程度的緊張局面,隨著恒大、萬科、綠地、保利等地產巨頭紛紛開始促銷,開發商降價現象將越來越普遍。

      “從月度情況來看,6月份房地產開發企業資金來源為6431億元,比5月份上升,相較去年12月份和今年1至2月份則是大幅下降。這說明開發商資金面最寬松的時候已經過去。”楊紅旭說。

      在資金鏈之外,開發商在下半年還將應對供大于求集中顯現的情況。上海易居房地產研究院的報告顯示,1至6月商品房新開工8.05億平方米,同比增長67.9%,漲幅較1至5月回落4.5個百分點,繼續位于歷史高位,但增幅已經出現拐點,接下來數月,將會持續回落。商品房新開工面 積 的 超 速 增 長 , 有 助 于 增加2010年商品房供應量,從而逆轉商品房供不應求的格局,有助于調整房價。當前部分城市已現供大于求的格局,下半年會集中顯現。

      林蕾告訴記者,數據顯示,上半年無論是在施工面積、新開工面積、竣工面積、土地購置面積,均有大幅上漲。這意味著,未來一段時間將有大量供應入市,但在新政影響下,需求沒有增加,這就將導致供需矛盾減緩甚至逆轉的情況發生。

      “如果開發商不采取停工緩建的話,大規模供應將伴隨著大范圍降價,在三季度極大地影響市場和買賣雙方心理。”林蕾說,從現在已公布的上市公司年中報看,相當一部分企業上半年未能完成原計劃銷售任務的一半。

      記者了解到,近期各地二手房市場表現也十分低迷,成交價格繼續下跌。中原地產統計顯示,和5月份相比,6月各大城市二手住宅成交量均有不同程度回升。但由于上月水平乃是歷史低位,因此,盡管有所回升,成交量的絕對值水平卻并不高,市場依然十分低迷。根據中原統計,上海、廣州和天津二手房住宅成交量環比增 加 約2 0 %; 北 京 環 比 增 加1.5%。

      根據中原所監測的新增盤源量、新增客戶量及業主掛牌價格變化等數據來看,近期業主心態仍處于弱勢,掛牌價格持續下調。而由于買賣市場的冷淡,業主放盤意愿并不積極,而客戶也仍在觀望。

      表態

      調控政策仍將繼續

      隨著各種傳聞的不斷出現,樓市調控走向的不確定性似乎在逐漸增加。不過,住房和城鄉建設部等部門明確表示,調控政策仍將繼續。對于后續調控政策走向問題,專家認為,目前諸多調控政策效果尚未完全顯現,更嚴厲的調控政策會否出臺有待觀察。如果樓市調控不能達到預期,不排除會有后續政策跟進,但短期內處于對調控效果的監測期,出臺新的政策會比較謹慎。

      中 國 指 數 研 究 院 近日 發 布的《2010年上半年房地產政策分析及走勢展望》報告認為,對于地方政府而言,相比于過往政策,新“國十條”已十分嚴厲,鑒于各地區房地產市場發展情況不同,倘若地方細則再過于嚴格,出現房地產投資大量收縮,市場極度萎靡狀況的可能性將增大,從而對樓市及實體經濟的發展均會造成極為不利的影響。因此,地方細則為避免市場下行的硬著陸,對需求方面的嚴格管控已相對“松動”,近期調整方向更傾向集中于確保供給與規范市場交易秩序等方面,過嚴政策恐難再出。

      中原地產也認為,根據宏觀經濟的發展態勢,樓市短期內出臺重大政策的可能性較小,更多的可能是對前期新政的細化和落實。

      中國房地產學會副會長陳國強接受《經濟參考報》記者采訪時說,現在國內外經濟形勢確實都面臨一些不確定性因素,比如擔心三、四季度經濟增速有所回落,國內經濟二次探底等等,這些都給下一步的樓市調控帶來了不確定性因素,至于更嚴厲的調控政策會否出臺仍有待觀察。

      近期有關部門也紛紛表態稱,樓市調控將繼續。住房和城鄉建設部有關負責人12日就明確表示,將督促各 地 繼 續 堅 定 不 移 地 貫 徹國發〔2010〕10號文件及相關配套政策措施。國土資源部近日也明確提出,下半年國土資源工作的重要內容之一是積極參與房地產調控。

      陳國強認為,應當堅持當前的調控力度,“雖然目前已經看到了一些調控效果,但更大的調控作用和效果,還需要更長的時間才能充分表現出來。加大保障房建設、規范市場管理、信貸政策執行等政策效果都不是立即顯現的,我們至少需要半年以上的時間才能看到比較充分的市場效果。”

      美聯物業全國研究中心主任徐楓說:“從數據來看,兩個月內成交量基本上跌了6至7成,但是我認為這樣的跌幅再持續三個月也不為過,也只有這樣才能更好地擠出泡沫。”記者 李佳鵬 王濤 魏宗凱 北京報道

      來源: 經濟參考報

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