萬通地產：京津地產新勢力 步入高速成長期

 聚焦京津，布局全國。作為地產聞人馮侖先生實際控制的企業，萬通地產及其前身涉足地產領域多年，已有項目的建筑面積共計達183萬平米。近期，公司又公告董事會決議——擬收購泰達股份持有的天津泰達城市開發有限公司47%的股權，以獲取天津市紅橋區的建筑面積95萬平方米的土地開發權，公司儲備項目將達到278萬平米，權益面積185萬平米。

　三大業務群齊頭并進。按照公司規劃，住宅開發、商用物業、定制服務為其三大業務群，意在謀求開發、運營、服務之間的平衡，以保證公司穩定、快速的發展。到2010年，預計三大業務群對公司的盈利貢獻將達到穩定的組合，占凈利潤的比重約分別為60%、30%、10%。

　實力雄厚的戰略合作伙伴——泰達集團。天津泰達集團依托于天津濱海新區和天津經濟技術開發區，隸屬于天津泰達投資控股公司，擁有一家上市公司、十余家控股公司及五十多家參股企業。實力雄厚，資產規模超過一百億元，擁有近300萬平方米建筑面積的土地儲備。泰達集團與公司控股股東——萬通實業為戰略合作關系，持有后者25.55%的股份。前者的主業為土地一級開發與城市運營，資源優勢明顯；而后者專事物業的開發與經營；兩者分別位于產業鏈條的上下游，協同效應明顯。

　如上所述，在此次公司對泰達股份所持有的泰達城開的47%股權收購中，泰達城開的控股股東為泰達集團，而股權出讓方——泰達股份的控股股東也是泰達集團。應該指出，此次收購的成本還是非常低廉的。此次收購的對價為39272.63萬元，而泰達城開所持有的R1、R3、R5地塊的面積為95萬平方米，平均成本為880元/平方米；考慮到后續的土地一級開發費用，我們預計土地成本不會超過1200元/平方米。相關地塊緊臨公司已有的上游國際項目，當下均價在8000元/平方米左右，預計此項目未來保守售價將達到10000元/平方米，樓面地價占房價的比例不過12%；而根據國家統計局的數據，這一比例的全國水平為30%左右。泰達集團實力雄厚，而公司與其又保持了良好的戰略合作關系，公司未來在天津的發展，預計將受益良多。

　步入高速成長期。公司前期儲備的土地儲備，自2007年始，將進入結算高峰。其中，2007年收入主要來自于北京新城國際項目，北京龍山新新小鎮項目也將貢獻部分收入；2008年，除北京的新城國際項目和龍山新新小鎮項目仍將確認收入外，天津的萬通華府項目、上游國際項目、上北新新家園項目也將開始結算收入。根據我們的測算，未來三年凈利潤的復合增長率將達到驚人的198%。而且，這還是基于審慎原則進行預測的結果。

　盈利預測與投資評級。根據公司歷年的盈利水平，及現有項目的進度，預測公司2007、2008、2009年全面攤薄后的每股收益分別為0.32元、0.95元、1.52元。考慮到公司正處于加速發展階段，且盈利預測較為保守，因此給予“買入”的投資評級，6個月目標價28.50元，目前仍有29.7%的空間。

　主要不確定因素。宏觀調控對于房地產行業的影響較大，且較難預測；發展模式尚待檢驗。

　　(海通證券)